Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin, Kuzey Kıbrıs’taki bazı taşınmazların satışına ve pazarlanmasına yönelik başlattığı hukuki girişimler emlak sektöründeki endişeyi artırdı. Avrupa tutuklama emirleri, üçüncü ülkelerde gerçekleştirilen gözaltılar ve açılan davalar; emlakçılardan müteahhitlere, avukatlardan yabancı yatırımcılara kadar geniş bir kesimde tedirginliğe neden oluyor.

Kıbrıs sorununun çözülemeyen en önemli başlıklarından biri olan mülkiyet meselesi, son dönemde siyasi müzakere masasından çıkarak ceza davaları ve uluslararası tutuklama kararları üzerinden yeniden gündeme geldi.

Güney Kıbrıs Rum Yönetimi’nin, KKTC’de bulunan ve 1974 öncesinde Rumlara ait olduğu belirtilen taşınmazların satışı, kiralanması, geliştirilmesi veya pazarlanmasında rol alan kişiler hakkında başlattığı işlemler, Kuzey Kıbrıs’taki emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir boyuta ulaştı.

LİTVANYALI EMLAKÇIYLA İLGİLİ KARAR ENDİŞEYİ ARTIRDI

Sektördeki tedirginliği artıran son gelişme, KKTC’de emlak danışmanlığı yaptığı belirtilen Litvanya vatandaşı Rasa Zilevice hakkında Güney Kıbrıs tarafından çıkarılan Avrupa Tutuklama Emri oldu.

Mayıs ayında Fransa’nın Nice Havalimanı’nda gözaltına alınan Zilevice’nin, hakkında çıkarılan tutuklama emrinin uygulanmasına yönelik itirazı Fransız mahkemesi tarafından reddedildi. Bu kararla birlikte Zilevice’nin Güney Kıbrıs’a iade edilmesinin önü açıldı. İade işleminin ne zaman gerçekleştirileceği ise henüz kesinleşmedi.

Kararın, yalnızca bir emlak danışmanını ilgilendiren bireysel bir dosya olmadığı; KKTC’de taşınmaz pazarlayan yabancı uyruklu emlakçılar açısından da önemli sonuçlar doğurabileceği değerlendiriliyor. Özellikle Avrupa Birliği ülkelerine seyahat eden kişilerin benzer tutuklama kararlarıyla karşı karşıya kalabilecekleri endişesi giderek büyüyor. Cyprus Mail’in 22 Ağustos 2026 tarihli haberi

DAHA ÖNCE DE TUTUKLAMA VE MAHKÛMİYETLER YAŞANDI

Kuzey Kıbrıs’taki taşınmazlarla ilgili en fazla gündeme gelen davalardan biri, iş insanı Simon Aykut hakkında açılan dava oldu. 2024 yılında Güney Kıbrıs’a geçerken tutuklanan Aykut, Kuzey Kıbrıs’ta Rumlara ait olduğu ileri sürülen araziler üzerinde projeler geliştirmek ve satış yapmakla suçlandı.

Aykut, hakkındaki suçlamaların bir bölümünü kabul etmesinin ardından Ekim 2025’te beş yıl hapis cezasına çarptırıldı. Mayıs 2025’te ise iki Macaristan vatandaşına, Kuzey Kıbrıs’taki bazı taşınmazların satışına aracılık ettikleri gerekçesiyle hapis cezaları verildi.

Arka arkaya yaşanan bu gelişmeler, Güney Kıbrıs’ın mülkiyet konusundaki girişimlerinin geçici veya münferit olmadığı; emlakçılar, geliştiriciler, şirket yöneticileri ve satışa aracılık eden kişileri kapsayabilecek daha geniş bir politika izlediği yönündeki değerlendirmeleri güçlendirdi. Reuters’ın mülkiyet gerilimiyle ilgili değerlendirmesi

GÜNEY KIBRIS’IN HUKUKİ GEREKÇESİ

Güney Kıbrıs makamları, Kuzey Kıbrıs’taki bir taşınmazın kendi tapu kayıtlarında başka bir kişi adına kayıtlı olması halinde, o kişinin izni alınmadan yapılan alım, satım veya kiralama işlemlerinin suç oluşturduğunu savunuyor.

Güney Kıbrıs’ın resmi bilgilendirmesine göre bu kapsamdaki işlemler için yedi yıla kadar, suça teşebbüs edilmesi halinde ise beş yıla kadar hapis cezası öngörülüyor. Sadece satışın tamamlanması değil; satışa aracılık edilmesi, ilan verilmesi ve taşınmazların tanıtımının yapılması da bazı soruşturmalara konu olabiliyor.

Güney Kıbrıs, kendi tapu kayıtlarında Rumlara ait görünen taşınmazlar üzerindeki hakların devam ettiğini ve bu kişilerin onayı olmadan yapılan işlemlerin hukuka aykırı olduğunu ileri sürüyor. Bu gerekçeyle Avrupa Tutuklama Emri mekanizmasını kullanarak zanlıların başka ülkelerde yakalanmasını ve Güney Kıbrıs’a iade edilmesini talep ediyor. Güney Kıbrıs Dışişleri Bakanlığının resmi bilgilendirmesi

KKTC TARAFI GİRİŞİMLERİ SİYASİ BASKI OLARAK GÖRÜYOR

KKTC makamları ise Güney Kıbrıs’ın başlattığı işlemleri, Kıbrıs Türk ekonomisini ve özellikle inşaat-emlak sektörünü hedef alan siyasi girişimler olarak değerlendiriyor.

KKTC Dışişleri Bakanlığı, Rasa Zilevice hakkında Fransa’da verilen karara tepki göstererek, Güney Kıbrıs’ın Kuzey Kıbrıs üzerinde hukuki ve fiilî yetkisinin bulunmadığını savundu. Açıklamada, Avrupa Birliği müktesebatının, Güney Kıbrıs’ın etkin kontrolünün bulunmadığı Kuzey Kıbrıs’ta askıda olduğu hatırlatıldı.

AB’nin 2003 Katılım Senedi’ne ek 10 No’lu Protokolü’nde de Güney Kıbrıs yönetiminin etkin kontrol uygulamadığı bölgelerde Avrupa Birliği müktesebatının uygulanmasının askıya alındığı belirtiliyor. Ancak bu hükmün Avrupa Tutuklama Emirleri ve mülkiyet suçlamaları üzerindeki etkisi, farklı ülkelerin mahkemelerinde farklı biçimlerde yorumlanabiliyor. AB’nin 10 No’lu Protokolü

TAŞINMAZ MAL KOMİSYONU TARTIŞMANIN MERKEZİNDE

KKTC tarafı, Kuzey Kıbrıs’taki eski Rum mallarına ilişkin taleplerin adresi olarak Taşınmaz Mal Komisyonunu gösteriyor. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de 2010 yılında verdiği Demopoulos kararında Komisyonu erişilebilir ve etkili bir iç hukuk yolu olarak kabul etmişti.

AİHM, Haziran 2025’te açıkladığı K.V. Mediterranean Tours Limited kararında da Komisyonun tazminat, takas ve iade seçenekleri sunan bir hukuk yolu olduğunu yeniden kaydetti. Ancak mahkeme, incelenen dosyanın uzun yıllar sonuçlandırılamaması nedeniyle sürecin yeterince hızlı ve etkili yürütülmediğine hükmetti.

Bu karar, bir taraftan Taşınmaz Mal Komisyonunun hukuki önemini koruduğunu gösterirken diğer taraftan dosyaların daha süratli sonuçlandırılması gerektiğini ortaya koydu. AİHM’nin K.V. Mediterranean Tours Limited kararı

YABANCI YATIRIMCI İKİ KEZ DÜŞÜNÜYOR

Yaşanan gelişmelerin en önemli ekonomik etkisinin yabancı yatırımcılar üzerinde görülebileceği belirtiliyor. Avrupa ülkelerinden KKTC’ye yatırım yapmak isteyen bazı kişilerin, satın alacakları taşınmazın geçmişi ve uluslararası alanda karşılaşabilecekleri riskler konusunda daha ayrıntılı bilgi talep ettiği ifade ediliyor.

Bu durum yalnızca satış yapan emlakçıları değil; müteahhitleri, inşaat şirketlerini, avukatları, reklam ajanslarını, tapu takipçilerini ve projelere finansman sağlayan kesimleri de yakından ilgilendiriyor.

Dijital ortamda yayımlanan emlak ilanlarının ve tanıtım videolarının da soruşturmalarda delil olarak kullanılabilmesi ihtimali, yabancı uyruklu emlak danışmanlarının endişesini daha da artırıyor. Bazı kişilerin Avrupa ülkelerine seyahat planlarını yeniden değerlendirdiği, şirketlerin ise uluslararası reklam ve pazarlama çalışmalarında daha temkinli hareket etmeye başladığı belirtiliyor.

HER TAŞINMAZ AYNI HUKUKİ DURUMDA DEĞİL

Uzmanların önemle dikkat çektiği noktalardan biri de KKTC’deki bütün taşınmazların aynı hukuki durumda olmadığı gerçeğidir. Türk koçanlı, eşdeğer koçanlı, tahsisli veya farklı statülerde bulunan taşınmazlar arasında önemli hukuki farklılıklar bulunuyor.

Bu nedenle bütün emlak sektörünü veya KKTC’de gerçekleştirilen her satışı aynı kapsamda değerlendirmek doğru olmayacaktır. Risk değerlendirmesinin, taşınmazın bulunduğu bölge, tapu geçmişi, 1974 öncesi kayıtları, yapılan işlemler ve satışta rol alan kişilerin vatandaşlıkları dikkate alınarak dosya bazında yapılması gerekiyor.

SEKTÖR ORTAK BİR YOL HARİTASI BEKLİYOR

Gelinen aşamada emlak sektörünün en önemli beklentisi, KKTC makamlarının konuyla ilgili açık ve uygulanabilir bir hukuk yol haritası hazırlaması olarak öne çıkıyor. Emlakçılar ve müteahhitlerin hangi işlemlerde uluslararası riskle karşılaşabileceklerinin belirlenmesi, yabancı yatırımcılara doğru bilgi verilmesi ve hakkında tutuklama kararı çıkarılan kişilere hukuki destek sağlanması önem taşıyor.

Ayrıca Taşınmaz Mal Komisyonunun daha hızlı çalışması, sonuçlanan dosya sayısının artırılması ve mülkiyet konusunda uluslararası alanda daha etkili bir diplomatik girişim yürütülmesi gerektiği belirtiliyor.

Kıbrıs’taki mülkiyet sorununun bireyler, emlakçılar ve şirketler üzerinden yürütülen ceza davalarıyla kalıcı biçimde çözülemeyeceği görüşü ağırlık kazanıyor. Son gelişmeler, kapsamlı bir siyasi çözüm bulunmadığı sürece mülkiyet meselesinin hem toplumlar arası ilişkileri hem de KKTC ekonomisinin önemli sektörlerinden biri olan emlak piyasasını etkilemeye devam edeceğini gösteriyor.

(MHA)